Adviesbureau Mol - van Zelst helpt u bij uw (aan)vragen

Wij kunnen u van dienst zijn bij het beantwoorden van de vraag “wat u mag op uw perceel” en het opstellen van een zogenaamd “principeverzoek”. Soms moet er een juridische analyse gemaakt worden van bestemmingsplan en overgangsrecht. Denkt u aan vragen als: mag het huis waarvan alleen de fundamenten er nog zijn weer teruggebouwd worden? Als er geen woonbestemming is, maar er werd door de vorige eigenaar wel gewoond, mag dit dan voortgezet worden?

U krijgt de resultaten in een bondige en heldere rapportage. Aldus is er een solide basis voor verdere planvorming. Op basis van de uitkomsten van deze rapportage wordt er gepraat met de ambtenaren, of wordt er een principeverzoek opgesteld.

Vergunningsvrij

De mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen kunnen gecompliceerd zijn. Wij zoeken voor u uit wat u vergunningsvrij mag bouwen.

Herbestemmen en vergunningverlening

Als blijkt dat uw plan niet past binnen het bestemmingsplan, maar de gemeente wel medewerking wil verlenen, dan verzorgen wij uw ruimtelijke onderbouwing of uw (postzegel) bestemmingsplan. Wij zorgen voor de onderzoeken en communiceren met de gemeente zodat u zich kunt concentreren op uw project.

Begeleiding van het planologisch proces

Overleg met de gemeente kan een tijdrovend en geduldig proces zijn. Samen met andere deskundigen kunnen wij ervoor zorgen dat uw project vanaf het eerste begin wordt opgezet. Ook zorgen wij ervoor dat alle onderliggende onderzoeken en overeenkomsten worden geregeld.

Wordt u geconfronteerd met een dwangsom?

Een dwangsom opgelegd krijgen is voor de meeste mensen een frustrerende ervaring. We proberen om u langs de klippen te loodsen en aan te geven waar de valkuilen zitten. Daarbij zijn we reëel: als er geen perspectief is om de zaak te winnen, zullen we u ook niet adviseren om te procederen. Wij helpen u om de zaken op een rij te zetten. Daarvoor zoeken we allereerst uit óf u inderdaad de regels heeft overtreden. Als we met elkaar constateren dat er sprake is van een overtreding, is het prettig als het tijdstip waarop u moet voldoen aan de last wordt uitgesteld. Zo nodig gaan we naar de rechter.

Verzoek om tegemoetkoming in planschade begeleiden

Een ontwikkeling wordt ondanks uw bezwaren toch doorgezet. Wij kunnen voor u bekijken of het indienen van een verzoek om tegemoetkoming in planschade zinvol kan zijn. Het invullen van een aanvraagformulier voor planschade kan echt specialistenwerk zijn. Wij staan u bij bij eventueel bezwaar, beroep en hoger beroep.

Participatie, zienswijzen, bezwaar, beroep en hoger beroep

Bij een ruimtelijk project zal de gemeente de initiatiefnemer vragen om in een vroegtijdig stadium omwonenden te betrekken bij de planvorming. Dit heet participatie. Het is voor u een belangrijk moment om uw mening kenbaar te maken.
Als u het ondanks de participatie niet eens bent met hetgeen een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning beoogt mogelijk te maken, kunnen wij voor u een zienswijze, bezwaar, beroep of hoger beroep indienen. Wij zoeken niet onnodig de confrontatie op maar komen wel voor uw belang op als dat aan de orde is. Pas als het nodig is wordt een advocaat ingeschakeld, waarbij goed wordt bepaald of de kosten en moeite het mogelijk te behalen resultaat rechtvaardigen.

Naast onze kwaliteiten en ervaring beschikken wij over een uitgebreid netwerk van externe adviesbureaus en advocaten, die voor aanvullend onderzoek en advies kunnen worden ingeschakeld.

Enkele voorbeelden

In het onderstaande een selectie uit de projecten:

Opstellen en begeleiden van ruimtelijke plannen

Omzetting van een school in een gezinshuis.
Realisatie van een ruimte-voor-ruimtewoning.
Het vergroten van een woonbestemming in het buitengebied.
Vestiging van een bedrijf op een agrarisch bouwvlak.
Uitbreiding bestaand bedrijf in het buitengebied.
Nieuw bedrijf op een bedrijventerrein.
De huisvesting van arbeidsmigranten.
Verplaatsing van een bedrijfswoning naar een locatie naast het bestemmingsvlak in het buitengebied.
Het mogelijk maken van een opslag- en stallingsbedrijf op de locatie van een voormalig agrarisch bedrijf. Er zijn beschermde diersoorten aangetroffen en dit moet worden onderzocht. Door de gemeente wordt ook om een onderzoek gevraagd naar niet-ontplofte explosieven.
Woonbestemming moet worden gewijzigd in een bedrijfsbestemming. Er is altijd een bedrijf aanwezig geweest. Er moet ook een waterberging worden aangelegd. Het plan moet worden ingepast in het nieuwe bestemmingsplan voor de kern. Hiervoor is voor cliënt een motivering geschreven.
Een agrarisch aanverwant bedrijf (paardenfokkerij en- africhting) wil bouwen buiten het bouwvlak.
Diverse schuurwoningen: stukken behorende bij omgevingsvergunning geregeld.

Zienswijzen, bezwaar en (hoger) beroep, last onder dwangsom

Realisatie van een woning in een schuur. Cliënt woont hiernaast. Er is sprake van invloed op haar woon- en leefmilieu. Voor cliënt een zienswijze opgesteld tegen het ontwerpbestemmingsplan en ingesproken bij de raadscommissie.
Er is een omgevingsvergunning verleend voor de vergroting van de woning naast de appartementen van cliënten. Deze woning zou gebouwd worden tegen de appartementen van cliënten. Voor cliënt bezwaar ingediend, en samen met de advocaat voor cliënt beroep en hoger beroep ingesteld. Gedurende de bezwaarprocedure blijkt er sprake te zijn van erfdienstbaarheden.
De bouw van een appartementencomplex: instellen beroep en voorlopige voorziening.
De oplegging van een last onder dwangsom door het college inzake het gebruik van een perceel in strijd met het bestemmingsplan. Voor cliënt onderzocht of de last onder dwangsom terecht is, een zienswijze tegen de vooraankondiging geschreven , bezwaar ingediend en cliënt vertegenwoordigd bij de commissie bezwaarschriften;

Overig

De gemeente verandert zonder cliënt in kennis te stellen de bestemming van een woonbestemming in een bedrijfswoningbestemming. Dit moet worden teruggedraaid. Voor cliënt onderzoek uitgevoerd en communicatie en ervoor gezorgd dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bewoning is verleend.

Adviesbureau Mol – van Zelst